Las operaciones de apartamentos en Seúl por debajo de 1.500 millones de wones alcanzan el 79% tras el plan de reforma fiscal
En breve
Alrededor del 79% de las ventas de apartamentos en Seúl contratadas desde el plan de reforma fiscal del 3 de agosto del Gobierno se pactaron a 1.500 millones de wones o menos, según un análisis de los datos de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. La proporción de operaciones de 600 millones de wones o menos —elegibles para préstamos políticos de bajo interés— subió al 25%, mientras que las transacciones por encima de 2.500 millones de wones, el objetivo del plan, cayeron al 5,8%. Los informes señalan que los límites de endeudamiento y la escasez de alquileres jeonse empujaron a los compradores hacia viviendas más baratas, mientras que los precios de los apartamentos en Gangnam y Seocho cayeron durante ocho semanas consecutivas.
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Aproximadamente cuatro de cada cinco apartamentos vendidos en Seúl desde que el Gobierno anunció su plan de reforma fiscal del 3 de agosto se vendieron por 1.500 millones de wones o menos, según un análisis de los datos de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte reportado por Yonhap, Maeil Business, Hankook Ilbo, Dong-A Ilbo y Asia Economy. El Dong-A Ilbo dijo que la proporción del 79,0% abarcaba 5.241 contratos firmados desde el 3 de agosto y excluía operaciones canceladas y compras de instituciones públicas. La proporción de operaciones a 1.500 millones de wones o menos fue del 73,3% en los 10 meses anteriores a las medidas del 15 de octubre del año pasado y del 76,8% en los siguientes 10 meses hasta julio, según los informes. [ 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
Dentro de esa franja, las viviendas más baratas fueron las que más ganaron. Las transacciones de 600 millones de wones o menos —el rango elegible para préstamos políticos de bajo interés como el fondo para compradores primerizos— subieron al 25% del total, desde el 17,0% antes de las medidas del 15 de octubre y el 20,5% después de ellas, según los documentos. La franja de 600 a 900 millones de wones subió del 23,2% al 27,6%, mientras que la franja de 900 millones a 1.500 millones de wones cayó del 33,1% al 26,3%. Por encima de 1.500 millones de wones, la proporción de 1.500-2.500 millones de wones bajó del 18,4% al 15,3%, y la proporción por encima de 2.500 millones de wones, el objetivo del plan fiscal, cayó del 8,3% al 5,8%. [ 2 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
Los informes atribuyeron el cambio a los límites hipotecarios establecidos en las medidas del 15 de octubre: los préstamos se limitan a 600 millones de wones para viviendas valoradas en 1.500 millones de wones o menos, 400 millones de wones para 1.500-2.500 millones de wones y 200 millones de wones por encima de 2.500 millones de wones. Yonhap citó a un agente inmobiliario de Sanggye-dong, en el distrito de Nowon, que dijo que, al desaparecer los nuevos anuncios de jeonse, las parejas jóvenes estaban tomando préstamos para compradores primerizos y pasándose a la compra, y que pedir prestado hasta el 70% del precio y hasta 320 millones de wones a un interés de alrededor del 3% era más favorable que una hipoteca estándar. Asia Economy dijo que un apartamento de 900 millones de wones seguiría requiriendo al menos 540 millones de wones de fondos propios del comprador con una relación préstamo-valor del 40%. [ 2 , 4 , 7 ]
Los distritos de precios altos se movieron en la dirección opuesta. Los datos de la Korea Real Estate Board citados por Yonhap y Asia Economy mostraron que los precios de los apartamentos en los distritos de Gangnam y Seocho cayeron durante ocho semanas consecutivas tras el anuncio, mientras que las zonas fuera de Gangnam, incluidos los distritos del norte, siguieron subiendo. El Hankook Ilbo informó que los anuncios en los tres distritos de Gangnam —Seocho, Gangnam y Songpa— aumentaron alrededor de un 21%, hasta 26.829 el 5 de octubre desde 22.182 el 3 de agosto, citando la plataforma Asil. Yonhap dijo que los anuncios con descuentos de entre 1.000 millones y más de 2.000 millones de wones respecto a máximos anteriores estaban aumentando en Gangnam, mientras que Asia Economy dijo que algunos estaban más de 1.000 millones de wones por debajo de sus precios más altos. [ 2 , 5 , 7 ]
Nam Hyuk-woo, investigador inmobiliario del Woori Bank, declaró al Hankook Ilbo que la incertidumbre política en torno a los cambios fiscales, junto con las tasas de interés más altas, probablemente mantendría lentas las transacciones y débiles los precios en Gangnam, y que una caída más profunda allí podría frenar el crecimiento general de los precios en Seúl debido a la gran cuota de valor de mercado del distrito. Yonhap y Maeil Business dijeron que la brecha entre los mercados de gama alta y de gama media-baja persistiría por ahora, con la Asamblea Nacional aún por revisar el plan fiscal, mientras que Asia Economy señaló una expectativa de que la brecha podría reducirse a medida que se negocien propiedades de Gangnam con descuento. [ 2 , 4 , 5 , 7 ]
Por qué importa
Los datos indican que el plan fiscal y los límites de préstamo están reconfigurando dónde se concentran los compradores, dividiendo Seúl entre un mercado de gama alta débil y uno de gama media-baja firme. Los informes señalan que la Asamblea Nacional aún no ha finalizado el plan, lo que deja una incertidumbre política que mantiene a los compradores de Gangnam al margen. Una caída sostenida en los tres distritos de Gangnam, que concentran una gran parte del valor de mercado de la ciudad, podría frenar el crecimiento general de los precios en Seúl, según declaró un investigador del Woori Bank al Hankook Ilbo.
Datos clave
- Alrededor del 79% de las transacciones de apartamentos en Seúl contratadas tras el plan de reforma fiscal del 3 de agosto se pactaron a 1.500 millones de wones o menos. [ 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
- La proporción de transacciones de 600 millones de wones o menos subió al 25%, desde el 17,0% antes de las medidas del 15 de octubre y el 20,5% después de ellas. [ 2 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
- La proporción de transacciones por encima de 2.500 millones de wones cayó al 5,8%, desde el 8,3% antes de las medidas del 15 de octubre y el 7,2% después. [ 2 , 4 , 5 , 7 ]
- Los límites hipotecarios son de 600 millones de wones para viviendas de 1.500 millones de wones o menos, 400 millones de wones para 1.500-2.500 millones de wones y 200 millones de wones por encima de 2.500 millones de wones. [ 2 , 4 , 7 ]
- Los precios de los apartamentos en Gangnam y Seocho cayeron durante ocho semanas consecutivas tras el anuncio del plan fiscal, según la Korea Real Estate Board, mientras que las zonas fuera de Gangnam siguieron subiendo. [ 2 , 7 ]
- Los anuncios en los tres distritos de Gangnam aumentaron alrededor de un 21%, hasta 26.829 el 5 de octubre desde 22.182 el 3 de agosto, según la plataforma Asil. [ 5 ]
- La proporción de transacciones entre 900 millones y 1.500 millones de wones cayó al 26,3%, desde el 33,1% antes de las medidas del 15 de octubre. [ 2 , 4 , 5 , 7 ]
Confirmado por varias fuentes
- El análisis se basa en los datos de transacciones de apartamentos en Seúl registrados en el sistema de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. [ 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
- Alrededor del 79% de las transacciones de apartamentos en Seúl contratadas desde el plan de reforma fiscal del 3 de agosto se pactaron a 1.500 millones de wones o menos, excluyendo contratos cancelados y compras de instituciones públicas. [ 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
- La proporción de transacciones de 600 millones de wones o menos subió al 25% tras el plan fiscal, desde el 17,0% antes de las medidas del 15 de octubre. [ 2 , 4 , 5 , 6 , 7 ]
- Las viviendas valoradas por encima de 2.500 millones de wones —el objetivo del plan fiscal— vieron caer su proporción de transacciones al 5,8%. [ 2 , 4 , 5 , 7 ]
- Los límites hipotecarios actuales son de 600 millones de wones para viviendas de hasta 1.500 millones de wones, 400 millones de wones para 1.500-2.500 millones de wones y 200 millones de wones por encima de 2.500 millones de wones. [ 2 , 4 , 7 ]
Aún sin aclarar
- El número total de contratos cubiertos por el análisis Solo el Dong-A Ilbo da una cifra de 5.241 contratos firmados desde el 3 de agosto; los demás documentos informan de porcentajes sin un recuento de contratos.
- Cuánto han caído los precios de Gangnam desde sus máximos Yonhap se refiere a anuncios con descuentos de entre 1.000 millones y más de 2.000 millones de wones por debajo de máximos anteriores, mientras que Asia Economy se refiere a anuncios más de 1.000 millones de wones por debajo de sus precios más altos; ninguno da una cifra de variación de precios a nivel de distrito.
- Si la brecha entre los distritos de precios altos y los de precios medios-bajos se reducirá Yonhap y Maeil Business dicen que es probable que la divergencia continúe, mientras que Asia Economy cita una expectativa de que la brecha podría reducirse gradualmente; ambas son previsiones más que hechos confirmados.
- La causa del desplazamiento hacia viviendas más baratas Los documentos lo atribuyen a la escasez de jeonse, los límites de préstamo y los préstamos políticos, pero esto es un análisis de los medios y de los expertos citados, no una conclusión oficial declarada.
Qué dicen los medios locales
Cronología, hora local
- Yonhap publica el análisis de los datos del Ministerio de Transporte, el primero de los informes. [ 2 ]
- El Chosun Ilbo informa de la misma proporción de transacciones por debajo de 1.500 millones de wones. [ 3 ]
- Maeil Business informa del desglose por franjas de precios y los límites hipotecarios. [ 4 ]
- El Hankook Ilbo añade datos de Asil que muestran que los anuncios en el distrito de Gangnam aumentaron alrededor de un 21% desde el 3 de agosto. [ 5 ]
- El Dong-A Ilbo informa de 5.241 contratos firmados desde el 3 de agosto, con un 79,0% a 1.500 millones de wones o menos. [ 6 ]
- Asia Economy informa de la proporción del 25% para viviendas de 600 millones de wones o menos y del efectivo necesario por encima del techo de los préstamos políticos. [ 7 ]